2017年3月 6日

土地活用方法

土地活用はその土地の特性、目的に応じてさまざまな方法があります。いくつか代表的なものを比較してみました。
*内容は運営業者によってこの限りではない可能性があります。詳細は各業者にご確認ください。

内容 最低面積 立地 目的 必要資金 管理 回収期間 転用性 リスク 実現性

内容

コインパーキング(東洋カーマックス) 東洋カーマックスが土地を一括借上し運用する。毎月収支は一定。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 駐車場機器を自分自身で購入。利用に応じた売上、費用負担が発生。
月極駐車場 自分自身で駐車場を整備。管理は自身で行う場合と不動産業者管理の場合があり。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) トランクルーム業者が土地を一括借上し運用する。毎月収支は一定。
アパート・マンション経営 建物を自分で建築し運営。管理は自分自身で行う場合と不動産業者管理の場合がある。

最低面積

コインパーキング(東洋カーマックス) 10坪(30㎡)
コインパーキング(個人経営・買取方式) 10坪(30㎡)
月極駐車場 10坪(30㎡)
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 30坪(100㎡)
アパート・マンション経営 30坪(100㎡)

立地

コインパーキング(東洋カーマックス) 駅前、公共施設周辺、商業地、住宅地
コインパーキング(個人経営・買取方式) 駅前、公共施設周辺、商業地、住宅地
月極駐車場 問わず
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 住宅用地には不向きな土地
アパート・マンション経営 住宅街

目的

コインパーキング(東洋カーマックス) リスクなく簡単に運用できる。経営負担は負いたくない。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 簡単に運用できる。経営負担は自分で負う。
月極駐車場 リスクなく簡単に運用できる。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) リスクなく簡単に運用できる。経営負担は負いたくない。
アパート・マンション経営 高収益を求める。相続税対策。

必要資金

コインパーキング(東洋カーマックス) 初期投資、維持管理費用もほとんど不要。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 初期費用200万程度~。コストは月間10万程度~。
月極駐車場 初期費用は数万~100万円程度。不動産会社管理の場合管理費用発生(家賃の1割程度)。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 初期投資、維持管理費用もほとんど不要。
アパート・マンション経営 初期投資は数千万円以上。銀行借入の場合も2割程度自己資金必要。

管理

コインパーキング(東洋カーマックス) 東洋カーマックス管理。管理コストなし。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 個人管理もしくは、保守メンテナンス会社等と契約。
月極駐車場 不動産会社管理の場合管理費用発生(家賃の1割程度)。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) トランクルーム業者管理。管理コストなし。
アパート・マンション経営 不動産会社、建築会社サブリース方式の場合、管理費用発生(家賃の1割程度)。

回収期間

コインパーキング(東洋カーマックス) 0年
コインパーキング(個人経営・買取方式) 10年程度
月極駐車場 数年
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 0年
アパート・マンション経営 20年以上

転用性

コインパーキング(東洋カーマックス) 契約期間2年であり、売却、他用途への転用等簡単にできる。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 売却、他用途への転用等簡単にできる。撤去機器の売却も可能。
月極駐車場 売却、他用途への転用等簡単にできる。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 契約期間数年であり、売却、他用途への転用等簡単にできる。
アパート・マンション経営 回収期間長く、多用途への転用は現実的ではない。

リスク

コインパーキング(東洋カーマックス) 2年以内の解約の場合違約金がかかる。利用者が多くても収入は変わらない。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 利用者が少なく、収支が赤字になる可能性あり。
月極駐車場 駐車場利用者が途切れる可能性あり。清掃管理等不十分なケースが多い。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 契約期間内の解約の場合違約金がかかる。
アパート・マンション経営 入居者が途切れるリスクあり。サブリースの場合も保証家賃改定リスクあり。

実現性

コインパーキング(東洋カーマックス) 遊休地の運用として気軽に参入できる。解約も簡単で実現性の高い運用と言える。
コインパーキング(個人経営・買取方式) 遊休地の運用として気軽に参入できる。管理負担を考えなければ実現性の高い運用と言える。
月極駐車場 遊休地の運用として気軽に参入できる。管理負担を考えなければ実現性の高い運用と言える。
トランクルーム(コンテナ型・業務委託) 遊休地の運用として気軽に参入できる(但し建築確認が必要)。解約も簡単で実現性の高い運用と言える。
アパート・マンション経営 多額の借入金が発生すること、相続対策に重点がおかれることから、十分時間をかけ、家族相談の上検討することが望ましい。

対象となる土地

コインパーキングを開設するに当たり、土地の面積、形、立地を確認します。基本的な考え方は次のとおりです。

面積と形車1台当たり約4坪(12.5㎡)必要になります。

車1台当たり5m×2.5m=12.5㎡
1坪=3.3㎡

これに精算機を置くスペースを加えると最低約10坪(30㎡)あればコインパーキング経営を始めることができます。
対象となる土地1

同様に道路から直接入庫できるような地型の場合、13坪(42㎡)で3台、17坪(55㎡)で4台のコインパーキングになります。
対象となる土地2対象となる土地3

もっと奥行きの深いお土地の場合はどうでしょうか。その場合は駐車場内に幅員5mの走路を設け、次のような形になります。
対象となる土地4

このとおり22坪(75㎡)で3台、34坪(112㎡)で5台、45坪(150㎡)で7台のコインパーキングになります。
対象となる土地5対象となる土地6

角地の場合もデッドスペースに精算機を置くなど、土地を有効に活用することができます。
対象となる土地7

細長い土地も縦に置いたり、斜めに置いたり、有効に活用します。
対象となる土地5対象となる土地6

三角形の土地?接道部分が狭く、奥が広がっている土地?心配しないでください。最適な配置をご提案します。駐輪場という考え方もあります。
対象となる土地5対象となる土地6

立地●駅前
長時間の利用者、短時間の利用者とも見込まれる立地です。お家賃についても、月極相場よりも有利な条件をご提示できる可能性が高くなります。

●公共施設周辺
役所や学校等の近くも、それぞれの施設訪問者による利用が見込まれる地域です。

●商業施設、商店街周辺
商店利用者による短時間利用が見込まれる地域です。商業施設顧客向けの提携駐車場にすることにより稼働率が増す可能性もあります。

●住宅地
近隣居住者による利用、来客や工事業者による長時間の利用が見込まれる地域です。人口集積の多い地域ほど利用者は多くなる傾向があります。既に経営している賃貸アパート・マンションの駐車場をコインパーキングにする事例も増えています。

気になる収入とコスト

収入とコスト土地オーナー様にとってもっとも気になるのは『どれだけ儲かるのか?』ということかと思います。

では儲けとは何でしょうか?これは収入からコストを差し引いたものです。
では収入は?コストは?以下詳細にご説明します。

コインパーキング経営における収入は地代のことです。『駐車場用地賃貸借契約』に基づき、弊社から土地オーナー様に毎月所定の地代をお支払いします。これはコインパーキングの利用状況に関わらず一定の金額になります。

例)『地代1台2万円で、5台分の駐車場』を作った場合
土地オーナー様の年間収入は
2万円×5台=月間10万円、年間120万円

収入とコスト日々コインパーキングを運営する上でのコストにはどのようなものがあるのでしょうか。駐車場経営を始める際には機器の購入、設置工事、電気の引き込み工事、ライン工事等の費用、オープン後は光熱費、機器の保守メンテナンス、部品等交換、集金、清掃等の費用があります。

これらはすべて弊社が負担します。一般的には土地オーナー様のコストは『0円』となります。

この例での土地オーナー様の年間収支は以下となります。
収入120万円-コスト0円=収支120万円

なお、この収入に基づく所得税は土地オーナー様のご負担となり、その他収入と合算して確定申告していただくことになります。確定申告に際しては、弊社から前年1年分の『支払調書』をお送りいたしますので、これを添付していただくことで簡単に実施していただくことができます。

また、お土地の舗装費等土地オーナー様にご負担いただくこともあります。駐車場によって異なりますので、詳細はお問合せください。

導入までの流れ

STEP1:ご相談ご相談まずはご連絡ください。

お客様のご都合を伺い、ご説明のためお伺いすることも可能です。お電話、メールでという場合は、所在地、面積、ご希望等をお知らせいただければすぐにご対応いたします。

STEP2:測量測量お客様のご了承のもと、対象地に訪問し、現地確認、測量を行います。これにより、駐車場としての適正、台数、地代等の当社案を検討いたします。

STEP3:ご提案 (ご相談から2週間)ご提案コインパーキング経営の提案書を書面にてお持ちします。

具体的な設計図作成の上、台数、地代等をお示ししております。なお、これを元にお客様とご相談、コインパーキングの形態、契約の内容を決めていきます。

STEP4:ご契約ご契約提案内容を元にご相談、ご納得いただいた内容で『駐車場賃貸借契約書』を締結します。

契約書には駐車場所在地、台数、地代、契約期間、契約解除、違約条項等が示されております。契約時には全文ご説明、ご納得いただいた上で、ご記名、ご捺印いただきます。

STEP5:工事 (工事期間1週間)工事舗装工事、電気引込工事、ライン工事、機器設置工事等を行います。

弊社が事前に近隣の方々へご挨拶に伺い、工事中の騒音や不都合等ご理解いただくようにします。

STEP6:オープン (ご相談から1ヶ月)オープンご相談から最短1ヶ月で晴れてコインパーキングオープンです。

生まれ変わったお客様の大切なお土地、これからたくさんのお客様に喜んでいただくコインパーキングとしての船出です。

安心の運営管理

管理駐車場をオープンすると、日々の運営管理が必要となります。

『フラップ板が動かなくなった』『領収書の紙が詰まった』こう言った故障対応はすべて弊社が行います。
『駐車場内で事故を起こした』『利用車の騒音がうるさい』と言ったトラブル・クレーム対応もすべて弊社が行います。
『売上金の集金』『釣銭切れの対応』これもすべて弊社が行います。
『蛍光灯が切れた』『機器がさび付いて汚い』などの保守メンテナンスもすべて弊社が行います。
『タバコの吸殻やジュースの空き缶清掃』『伸び放題の雑草の除草』これも弊社の仕事です。

土地オーナー様にやっていただくことはただ一つ『大切なお土地が美しく運用されているか目を光らせていただく』こと。オーナー様のお土地は弊社にとってもお預かりした大切なお土地。安心して運営管理を東洋カーマックスにお任せください。

スタッフ紹介(大阪)

川口 香龍川口 香龍職務営業:神戸市東灘区、灘区、芦屋市、大阪市大正区資格2級FP技能士お客様へフットワークが軽いのが取り柄です。阪神地区のことならお任せください。

藤内 敬久藤内 敬久職務営業:京都府内、大阪北摂、枚方市内資格2級FP技能士お客様へコインパーキングを通じて、土地オーナー様に喜んでいただけるよう誠心誠意努力いたします。

小林 眞典小林 眞典職務営業:堺市、東大阪お客様へお客様のニーズに応じて、最適な有効活用をご提案します。

有馬 正人有馬 正人職務営業:京阪エリアお客様へ地主様の笑顔が見たくて日々努力。

平野 真基平野 真基職務営業:神戸市中央区、兵庫区、長田区、大阪市淀川区、西淀川区、東淀川区お客様へ困っていることならどんなことでも親身になって対応いたします。

高尾 真史高尾 真史職務営業:大阪府南部、東大阪市、八尾市お客様へオーナー様にお喜び頂けるご提案ができるよう、一生懸命努力いたします。

小川 秀雄小川 秀雄職務営業:大阪北エリア、寝屋川、門真、京都地区お客様へコイン駐車場のことならお任せください。遊休地の相談もお気軽にどうぞ。

スタッフ紹介(東京)

倉島 秀幸倉島 秀幸職務首都圏法人営業統括資格AFPお客様へ不動産営業大好きです。有効活用から売買、不動産のことなら何でもご相談ください。税金、金融、証券の相談もお待ちしております。

山田 真一山田 真一職務首都圏エリア営業統括資格宅地建物取引士、2級FP技能士お客様へ東洋カーマックスでは、地域ごとにベテランの担当者を配し、お客様のニーズにお応えし、お土地に合った運用方法をご提案いたします。ご相談お待ちしております。

日山 敏彦日山 敏彦職務営業:東西線、総武線、都営新宿線沿線お客様へオーナー様と皆様のお役に立てる駐車場づくりを モットーに活動中です。まずは、お気軽にご相談ください。

明石 隆宏明石 隆宏職務営業:京浜急行線、南武線、田園都市線沿線資格宅地建物取引士、1級FP技能士お客様へ主語はお客さま、自分ができることに全力で取り組みます。

齋藤 幸次齋藤 幸次職務営業:中央線、西武新宿線、西武池袋線沿線資格宅地建物取引士お客様へ笑顔をモットーに、ていねいに責任を持ってお付き合いさせていただきます。

吉川 浩靖吉川 浩靖職務営業:東武伊勢崎線、京浜東北線、埼玉高速鉄道沿線資格2級FP技能士お客様へすべてはお客様の資産のために...熱意をもって対応させていただきます。

福田 貴史福田 貴史職務営業:東西線、総武線、京葉線沿線お客様へお客様と一緒に駐車場のレイアウトなど考えていきます。些細なことでもまずはご相談ください。

市川 陽之市川 陽之職務営業:西武新宿線・西武池袋線沿線お客様へ元気・明るくをモットーに丁寧な対応をさせていただきます。

石橋 佑太石橋 佑太お客様へお客様のお役に立つ土地活用方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。

中野 明栄中野 明栄職務営業:金融機関、法人お客様へ誠心誠意、お客さま目線でお応えいたします。

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